前两天，巩俐加入新加坡国籍时的誓词被许多人拿来作为她叛国的证据。这两天我在网上搜集了不少国家新公民入籍时誓言，尽管内容大同小异，但放在一起对比着看看还是挺有意思的。
一、美国
加入美国籍的誓言是最长、最为具体和最具限定性。从内容前，反映出美国移民国家的特性。英文原文如下：
I hereby declare, on oath, that I absolutely and entirely renounce and abjure all allegiance and fidelity to any foreign prince, potentate, state, or sovereignty of whom or which I have heretofore been a subject or citizen; that I will support and defend the Constitution and laws of the United States of America against all enemies, foreign and domestic; that I will bear true faith and allegiance to the same; that I will bear arms on behalf of the United States when required by the law; that I will perform noncombatant service in the Armed Forces of the United States when required by the law; that I will perform work of national importance under civilian direction when required by the law; and that I take this obligation freely without any mental reservation or purpose of evasion; so help me God.
参考译文：
我宣誓：我完全彻底断绝并彻底放弃对我迄今为止所隶属或作为其公民的任何外国王子、当权者、国家或君主的效忠和忠诚；我将支持和捍卫美利坚合众国宪法和法律，反对国内外一切敌人；我将信念坚定，忠诚不渝；我将根据法律要求为美国拿起武器；我将根据法律要求在美国武装部队中执行非作战服务；我将根据法律要求，在文职政府领导下从事对国家具有重要性的工作。我自愿承担这一义务，毫无保留，决不逃避。帮助我吧，上帝！
二、英国
英国的誓言比较简单，只强调对王室的忠诚。英文原文如下：
I, [name], [swear by Almighty God] [do solemnly, sincerely and truly affirm and declare] that, on becoming a British citizen, I will be faithful and bear true allegiance to Her Majesty Queen Elizabeth II, her heirs, and successors, according to law.
参考译文：
我（姓名）（以上帝的名义）庄严宣誓：在成为英国公民之际，我将根据法律忠实地效忠于女王伊丽莎白二世陛下，她的后嗣和继任者。
自2004年1月1日起，申请成为英国公民的人还被要求作出如下承诺：
I will give my loyalty to the United Kingdom and respect its rights and freedoms. I will uphold its democratic values. I will observe its laws faithfully and fulfil my duties and obligations as a British citizen.
我将忠诚于大英帝国，尊重它的权利和自由。我将支持它的民主价值观。我将切实遵守它的法律，履行作为一个英国公民应尽的职责和义务。
三、澳大利亚
英语原文：
From this time forward, under God, I pledge my loyalty to Australia and its people, whose democratic beliefs I share, whose rights and liberties I respect, and whose laws I will uphold and obey.
参考译文：
从即时起，我宣誓忠于澳大利亚和它的人民，我认同他们的民主信念，尊重他们的权利和自由，支持和遵守他们的法律。
作为英联邦国家，加拿大、新西兰、牙买加等国的誓言是一致的，只不过把国名换了一下，强调的也是效忠女王。
四、加拿大
英文原文：
I swear (or affirm) that I will be faithful and bear true allegiance to Her Majesty Queen Elizabeth the Second, Queen of Canada, Her Heirs and Successors, and that I will faithfully observe the laws of Canada and fulfill my duties as a Canadian citizen.
参考译文：
我宣誓：我将忠实地效忠加拿大女王伊丽莎白二世陛下、她的后嗣和继任者；我将切实遵守加拿大的法律，履行作为加拿大公民的责任。
五、新西兰
英文原文：
I [name] solemnly and sincerely affirm that I will be faithful and bear true allegiance to Her Majesty Queen Elizabeth the Second, Queen of New Zealand, Her heirs and successors according to the law, and that I will faithfully observe the laws of New Zealand and fulfil my duties as a New Zealand citizen.
我（姓名）庄严并真诚宣誓：我将根据法律忠实地效忠新西兰女王伊丽莎白二世陛下、她的后嗣和继任者；我将切实遵守新西兰的法律，履行作为新西兰公民的责任。
六、牙买加
I, [name], do swear that I will be faithful and bear true allegiance to Her Majesty Queen Elizabeth II, Her Heirs and Successors according to law and that I will faithfully observe the laws of Jamaica and fulfil my duties as a citizen of Jamaica.
我（姓名）宣誓：我将根据法律忠实地效忠牙买加女王伊丽莎白二世陛下、她的后嗣和继任者；我将切实遵守牙买加的法律，履行作为牙买加公民的责任。
七、新加坡
英文原文：
I, [name], do solemnly swear that I will be faithful, and bear true allegiance to the Republic of Singapore, and that I will observe the laws and be a true, loyal and faithful citizen of Singapore, so help me God.
参考译文：
我（姓名）庄严宣誓：我将忠实效忠新加坡共和国，我将遵守法律，做一个新加坡真实、忠诚、守信的公民。帮助我吧，上帝。
八、印度
英语原文：
I, [name] do solemnly affirm (or swear) that I will bear true faith and allegiance to the Constitution of India as by law established, and that I will faithfully observe the laws of India and fulfil my duties as a citizen of India.
参考译文：
我（姓名）庄严宣誓：我将信念坚定地效忠印度现行宪法，我将切实遵守印度法律，履行作为印度公民的责任。
九、南非
英语原文：
I, [name], do hereby solemnly declare that I will be loyal to the Republic of South Africa, promote all that will advance it and oppose all that may harm it, uphold and respect its Constitution and commit myself to the furtherance of the ideals and principles contained therein.
参考译文：
我（姓名）谨庄严宣誓：我将忠于南非共和国，促进一切使南非进步的事业，反对一切可能伤害南非的行为，支持和尊重它的宪法，致力于促进宪法所含理想和原则的实现。
十、挪威
加入挪威国籍可以自愿选择是否宣誓。英译原文：
As a citizen of Norway I pledge loyalty to my country Norway and to the Norwegian society, and I support democracy and human rights and will respect the laws of the country.
参考译文：
作为挪威公民，我宣誓效忠我的国家挪威和挪威社会，我支持民主和人权，尊重国家法律。
十一、菲律宾
英文原文：
I,[name], solemnly swear (or affirm) that I will support and defend the Constitution of the Republic of the Philippines and obey the laws and local orders promulgated by the duly constituted authorities of the Philippines, and I hereby declare that I recognize and accept the supreme authority of the Philippines and will maintain true faith and allegiance thereto, and that I impose this obligation upon myself voluntarily without mental reservation or purpose of evasion.
参考译文：
我（姓名）庄严宣誓，我将支持和捍卫菲律宾共和国宪法，遵守菲律宾现政府的法律和法令，我宣布，我承认并接受菲律宾最高当局，并保持效忠，我自愿承担这一义务，毫无保留，决不逃避。
十二、罗马尼亚
英译原文：
I pledge my devotion to my country and to the Romanian people, to defend the nation's rights and interests, to respect the Constitution and laws of Romania.
参考译文：
我宣誓忠于我的国家和罗马尼亚人民，捍卫国家的权利和利益，尊重罗马尼亚的宪法和法律。
点评：
1、如果一个国家不承认双重国籍，那么在你加入它的国籍，就自动放弃了原有国籍。
2、获得中国国籍是否也需要宣誓呢？不过我在网上没有找到相应的誓言。
3、誓言听上去都很庄重严肃，相信在宣誓的那一瞬间，每个人心里都应该有些神圣感。
4、但又有多少人能一生恪守誓言呢？否则这世上就不会有这么多的毁约、叛变和离婚了。
相信我们中国盛产的贪官们当年也都在党旗下庄严宣誓过。
版权所有：锦国怡凯 如有抄袭，将追究法律责任！
2008年12月28日星期日
2008年12月22日星期一
慎言中美“脱钩”
严重的产能过剩和对外开放的日益加深使得中国经济对外部冲击变得更加敏感和脆弱。如全球经济增长显著放缓，中国也不可能独善其身
次贷危机的出现无疑会影响美国及全球经济的增长速度，许多机构及经济学家都已下调了对2008年美国及欧洲等经济体的经济增长预测。有观点认为，由于中国经济近年来已日渐与美国经济“脱钩”，中国经济所受到的影响应该微乎其微。更乐观的人甚至认为，中国能够成为全球经济的中流砥柱，尤其是成为亚洲经济的“减震器”。
有两个原因使我对此类观点持有谨慎的态度：国内的产能过剩和对外开放的日益加深，这两者使得中国经济对外部冲击变得更加敏感和脆弱。如全球经济增长显著放缓，中国也不可能独善其身。
产能过剩越发严重
近年来，中国经济增长速度一直在两位数以上，因此时不时地会出现关于经济是“过热”还是“偏快”的争论。否认经济过热的人主要是基于经济中是否已出现供给瓶颈的现象做出判断，也就是说，只要总供给大于总需求，就不能认为经济已经过热。目前的情况即是如此。我自己也认同这一看法。
表面上看，这是一个可喜的现象——上半年经济增长达到11.5％，却仍然未出现供给瓶颈，这说明中国经济的潜在增长率很高。但这也是一个令人担忧的现象——如果经济增长率在11.5％的高水平上还存在供大于求的现象，那么一旦经济增长放缓到7％－8％的速度，产能过剩现象将会何其明显！尤其令人担忧的是，目前的高增长在很大程度上来源于投资的高增长，这意味着新的产能还在快速地生成，产能过剩的问题正变得越来越严重！
事实上，即便在经济增长率高达11.9％的今年二季度，中国经济中的产能过剩也已相当严重。根据国家发改委的统计，目前70％以上的工业品和80％以上的消费品在国内市场存在供大于求的现象。正是因为产能过剩，才使得非食品类的零售物价指数多年来一直维持在很低的水平，因为厂商的激烈竞争限制了他们通过提价来转嫁生产成本上涨的能力。也正由于这一原因，我认为当前由食品价格上涨所引发的通货膨胀，在存在严重产能过剩的情况下很难全面扩散。
外需导火索
产能过剩问题近来没有引起人们太多的关注，在一定程度上是因为强劲的外需吸收了中国巨大的产能。比如说，中国的钢铁行业在经历了多年的高投资后，产能已大大增加。
从数据上看，1999年时，中国的钢铁企业有约1000家，而到2005年底，这一数字已上升到6000多家，五年内增加了5倍；2001年时，中国的钢铁产能为11亿吨，2005年底则达到26亿吨；2005年前，中国一直是钢铁净进口国，到2006年却一跃成为一个钢铁净出口大国，钢铁贸易顺差达到110亿美元。这一方面得益于钢铁出口的快速增长（2006年出口增长率达到70％），也源于大量的进口替代（2006年钢铁进口下降了近20％）。即便如此，许多钢铁产品的国内价格也还是低于国际价格。很难想象，如果没有来自国外的需求，中国的钢铁产能将如何被消化吸收？
产能过剩和对外需的严重依赖，使得中国经济越来越容易受到外部的冲击，因此中国经济受美国次贷危机及全球经济放缓的影响可能比很多人想像的要大得多。自从中国在2001年加入WTO以后，中国对外开放的程度已显著提高。与亚洲金融危机时相比，中国的出口占GDP的比重已经从2000年的23％上升到了2006年的40％，而净出口占GDP的比重也从2000年的2.4％上升到了2006年的7.3％。
中国的贸易顺差在2005年增长218％的基础上，2006年又增长了74％，今年上半年还在以同比85％的速度增长。简单计算，上半年贸易顺差对名义GDP增长的贡献约为6个百分点。如果由于外需减弱导致贸易顺差的增长率降至45％的话（45％显然也是相当高的增长率了），仅此一项即会从名义GDP增长率中减掉3个百分点。事实上，今年8月，贸易顺差的同比增长率已回落至30％的水平。如果这一回落不是暂时现象，那么今年四季度的实际GDP增长率就有可能降至10％以下。
如果明年全球经济增长显著放慢或出现衰退，中国出口商的外部需求将会明显减弱。届时它们将面临三个选择：降价、削减产量、或转向国内市场。由于国内已存在严重的产能过剩，第三个选择（转向国内市场）其实最终会变为前两个选择。而不管是降价还是削减产量，都意味着企业盈利的下降或失业的增加。
换句话说，如果美国及全球经济在明年一季度出现急剧下滑，那么中国经济的实际增长率在明年下半年有可能降至9％以下。虽然8％以上的实际GDP增长率与世界其他国家相比仍然是很高的速度，但鉴于中国经济中的产能严重过剩，很难讲在8％的实际GDP增长率下，中国的企业盈利和失业水平会达到何种状态。
即使全球经济沒有显著放缓，中国出口商也已开始感受到货币升值、出口退税下调、出口税增加、加工贸易政策的变化，土地、劳动力和自然资源价格的上调，以及对环境保护和产品质量等要求更加严格所带来的生产成本的上涨。因此，外部需求的骤然减弱也许只是引发国内经济增长疲软的一个导火索。这一导火索不但会引起出口减速和企业盈利的下滑，还有可能引发资产市场（如股票和房地产市场）的重新定价。
财政政策空间尚存
当然，如果中国国内消费能够显著增加，也可以抵消外部需求减弱对经济的冲击。但问题是，至少就目前来看，消费的增长速度还是慢于投资的增速，这意味着产能过剩问题还在加剧，而不是在缓解。务实地讲，消费增长不是一蹴而就的，而需假以时日。因此纯粹依赖国内消费来抵御外部冲击是不现实的。
不过，中国政府可以采取更为积极的财政政策来缓解国外需求的减弱。事实上，这正是中国政府在亚洲金融危机后所采取的办法，应该说成效是明显的。由于近年国内经济增长强劲，企业盈利良好，财政收入增长很快，财政赤字占GDP的比重已从2000年的2.5％降低到2006年的0.7％，这为中国政府采用积极的财政政策抵御外部冲击提供了良好的财力基础。同时，与国际情况比较，中国的国债占GDP的比重仅有20％左右，远低于OECD国家近80％的水平，可见财政政策还有相当大的空间来应对可能出现的经济疲软。■
作者为雷曼兄弟公司亚洲经济学家
次贷危机的出现无疑会影响美国及全球经济的增长速度，许多机构及经济学家都已下调了对2008年美国及欧洲等经济体的经济增长预测。有观点认为，由于中国经济近年来已日渐与美国经济“脱钩”，中国经济所受到的影响应该微乎其微。更乐观的人甚至认为，中国能够成为全球经济的中流砥柱，尤其是成为亚洲经济的“减震器”。
有两个原因使我对此类观点持有谨慎的态度：国内的产能过剩和对外开放的日益加深，这两者使得中国经济对外部冲击变得更加敏感和脆弱。如全球经济增长显著放缓，中国也不可能独善其身。
产能过剩越发严重
近年来，中国经济增长速度一直在两位数以上，因此时不时地会出现关于经济是“过热”还是“偏快”的争论。否认经济过热的人主要是基于经济中是否已出现供给瓶颈的现象做出判断，也就是说，只要总供给大于总需求，就不能认为经济已经过热。目前的情况即是如此。我自己也认同这一看法。
表面上看，这是一个可喜的现象——上半年经济增长达到11.5％，却仍然未出现供给瓶颈，这说明中国经济的潜在增长率很高。但这也是一个令人担忧的现象——如果经济增长率在11.5％的高水平上还存在供大于求的现象，那么一旦经济增长放缓到7％－8％的速度，产能过剩现象将会何其明显！尤其令人担忧的是，目前的高增长在很大程度上来源于投资的高增长，这意味着新的产能还在快速地生成，产能过剩的问题正变得越来越严重！
事实上，即便在经济增长率高达11.9％的今年二季度，中国经济中的产能过剩也已相当严重。根据国家发改委的统计，目前70％以上的工业品和80％以上的消费品在国内市场存在供大于求的现象。正是因为产能过剩，才使得非食品类的零售物价指数多年来一直维持在很低的水平，因为厂商的激烈竞争限制了他们通过提价来转嫁生产成本上涨的能力。也正由于这一原因，我认为当前由食品价格上涨所引发的通货膨胀，在存在严重产能过剩的情况下很难全面扩散。
外需导火索
产能过剩问题近来没有引起人们太多的关注，在一定程度上是因为强劲的外需吸收了中国巨大的产能。比如说，中国的钢铁行业在经历了多年的高投资后，产能已大大增加。
从数据上看，1999年时，中国的钢铁企业有约1000家，而到2005年底，这一数字已上升到6000多家，五年内增加了5倍；2001年时，中国的钢铁产能为11亿吨，2005年底则达到26亿吨；2005年前，中国一直是钢铁净进口国，到2006年却一跃成为一个钢铁净出口大国，钢铁贸易顺差达到110亿美元。这一方面得益于钢铁出口的快速增长（2006年出口增长率达到70％），也源于大量的进口替代（2006年钢铁进口下降了近20％）。即便如此，许多钢铁产品的国内价格也还是低于国际价格。很难想象，如果没有来自国外的需求，中国的钢铁产能将如何被消化吸收？
产能过剩和对外需的严重依赖，使得中国经济越来越容易受到外部的冲击，因此中国经济受美国次贷危机及全球经济放缓的影响可能比很多人想像的要大得多。自从中国在2001年加入WTO以后，中国对外开放的程度已显著提高。与亚洲金融危机时相比，中国的出口占GDP的比重已经从2000年的23％上升到了2006年的40％，而净出口占GDP的比重也从2000年的2.4％上升到了2006年的7.3％。
中国的贸易顺差在2005年增长218％的基础上，2006年又增长了74％，今年上半年还在以同比85％的速度增长。简单计算，上半年贸易顺差对名义GDP增长的贡献约为6个百分点。如果由于外需减弱导致贸易顺差的增长率降至45％的话（45％显然也是相当高的增长率了），仅此一项即会从名义GDP增长率中减掉3个百分点。事实上，今年8月，贸易顺差的同比增长率已回落至30％的水平。如果这一回落不是暂时现象，那么今年四季度的实际GDP增长率就有可能降至10％以下。
如果明年全球经济增长显著放慢或出现衰退，中国出口商的外部需求将会明显减弱。届时它们将面临三个选择：降价、削减产量、或转向国内市场。由于国内已存在严重的产能过剩，第三个选择（转向国内市场）其实最终会变为前两个选择。而不管是降价还是削减产量，都意味着企业盈利的下降或失业的增加。
换句话说，如果美国及全球经济在明年一季度出现急剧下滑，那么中国经济的实际增长率在明年下半年有可能降至9％以下。虽然8％以上的实际GDP增长率与世界其他国家相比仍然是很高的速度，但鉴于中国经济中的产能严重过剩，很难讲在8％的实际GDP增长率下，中国的企业盈利和失业水平会达到何种状态。
即使全球经济沒有显著放缓，中国出口商也已开始感受到货币升值、出口退税下调、出口税增加、加工贸易政策的变化，土地、劳动力和自然资源价格的上调，以及对环境保护和产品质量等要求更加严格所带来的生产成本的上涨。因此，外部需求的骤然减弱也许只是引发国内经济增长疲软的一个导火索。这一导火索不但会引起出口减速和企业盈利的下滑，还有可能引发资产市场（如股票和房地产市场）的重新定价。
财政政策空间尚存
当然，如果中国国内消费能够显著增加，也可以抵消外部需求减弱对经济的冲击。但问题是，至少就目前来看，消费的增长速度还是慢于投资的增速，这意味着产能过剩问题还在加剧，而不是在缓解。务实地讲，消费增长不是一蹴而就的，而需假以时日。因此纯粹依赖国内消费来抵御外部冲击是不现实的。
不过，中国政府可以采取更为积极的财政政策来缓解国外需求的减弱。事实上，这正是中国政府在亚洲金融危机后所采取的办法，应该说成效是明显的。由于近年国内经济增长强劲，企业盈利良好，财政收入增长很快，财政赤字占GDP的比重已从2000年的2.5％降低到2006年的0.7％，这为中国政府采用积极的财政政策抵御外部冲击提供了良好的财力基础。同时，与国际情况比较，中国的国债占GDP的比重仅有20％左右，远低于OECD国家近80％的水平，可见财政政策还有相当大的空间来应对可能出现的经济疲软。■
作者为雷曼兄弟公司亚洲经济学家
2008年12月16日星期二
网易：全球房产暴跌 正是买入好时机
海外房地产价格出现了程度不一下跌，许多精明的投资者却已经开始准备起来了，他们认为房价的调整或许正是逢低介入的好时机
海外买房 你准备好了吗
近一段时间以来，愈演愈烈的次贷危机也引发了全球性的资产价格缩水，作为危机源头的海外房地产价格更是出现了程度不一下跌。虽然未来市场仍有可能出现进一步的下探，然而，许多精明的投资者却已经开始准备起来了，他们认为房价的调整或许正是逢低介入的好时机。海外置业需提前做好哪些准备？本刊专访了有关专家和三个海外置业者的真实故事或许能给大家一些启示。
危机引发全球资产缩水
由美国次贷危机引发的金融风暴正在向全球扩散，而作为危机源头的房地产市场尤其是美国的房价也出现了明显的下跌。从美国全国地产经纪商协会(NAR)公布的数据来看，在美国149个都会区中，有100个地区的独栋式房屋均价下跌，显示美国2/3城市的房价皆见下跌。
其实不仅是美国，包括英国、爱尔兰、西班牙等欧洲国家房地产市场的价格也出现了下降，据法国农业信贷银行近日公布的一项研究报告显示，法国房地产市场正在实现软着陆，2008年其二手房市场将会出现明显的回落。与此同时，亚太地区的房地产市场也显现了颓势。日本国土交通省日前公布，东京部分地区房价出现暴跌三成，种种迹象表明，日本楼市已出现明显的降温迹象。 而向来十分活跃的中国香港地区楼市，近来也明显走软，对市场的预期也大不如前。
另辟溪径去海外购房
这是我们无法回避的现实，资产缩水、房价下跌，但许多精明的投资者却从中发现了机会，那就是做好准备，另辟溪径去海外购房。一位投资者这样打趣道：“现在海外资产的价格出现了明显的回落，而且未来房价还有可能进一步下探，然而我们正好可以利用这个机会多做‘功课’，等时机成熟时去海外购房。其实这次危机正好给我们提供了‘抄底’的机会，而房地产无疑是一个非常好的选择，现在可以做一些准备工作，对海外的房地产市场进行多方面的了解，以等待机会的到来。”的确，许多历史经验已经表明，在危机发生过后购入那些有潜力的不动产，往往会在日后产生丰厚的回报。
其实，之所以海外房产会进入投资者的视线，其中一个最为关键的原因还是价格。随着内地房地产价格的不断上涨以及人民币升值的作用，海外房产在价格上早已不是什么高不可攀了，在有些方面甚至还显得更为便宜。比如目前在上海一套中心城公寓的价格不会少于300万元，这相当于40万美元，这在美国已经可以买到一座带游泳池的别墅了。据了解，美国房地产市场经过近两年调整，平均价格已经从高峰回落了30%~60%不等。有投资者这样认为：“原来觉得海外房产高不可攀，但现在市道变了，反而是那些美国人没钱买房子，所以你如果有实力，这完全是个不错的选择。”
在这种情况下，随着美国“次贷危机”引发的全球资产缩水不断加剧，一些嗅觉灵敏的内地投资者萌发了投资海外房产市场的想法。
深入了解做好准备
在当前的准备阶段，最为关键的还是要对市场的方方面面进行深入的了解。其实，有意投资海外房产的购房者早已不在少数，记者也曾接到了多位投资者的电话，他们共同的问题就是：“海外房地产市场的确值得关注，但究竟如何去那里买房？又要注意些什么问题呢？”对于他们来说最迫切的问题就是，投资的方向有了，紧接需要掌握的就是实战经验。于是，在接下来的这组文章中，我们就试图来回答这些问题。
这次，我们的记者采访了三位有海外购房实战经验的投资者，他们的经验可以说各具特点，读来也让人颇受启发。李海东是位典型的多元资产配置者，作为先富起来的一族，他领先一步地把触角伸向了海外，而风光秀美的澳大利亚则成了他的目的地；于振是位房地产市场的老法师，但他仍然没有逃过“次贷危机”的厄运，这也在一定程度上给我们提示了海外购房的风险；俗话说“近水楼台先得月”，中国香港地区是内地投资者在海外置业时常常会想到的一种选择，那里的市场非常活跃，机会同样也很多，而林旭东的经历恰恰说明了这一点。
从这三位投资者的经历中我们可以发现，海外购房还是需要许多技巧，最主要的原因是，海外地区与内地的房地产市场相比差异很大，如果我们仍然套用内地的思路去那里购房，显然是要栽跟头的。
不少专家认为，海外购房虽然有着一定的优势，但同样也存在着不少风险。比如在澳大利亚，风险主要可能存在两个方面：一是澳币贬值，因为买房是用澳币支付房款，澳币贬值对于投资者可能造成损失；另一个方面则是地点的风险，即选择在澳大利亚的什么区位和城市买房，这需要投资者对当地经济发展和当地居民的生活习惯有所了解。
总体来看，投资者可以从“内外有别”的角度来评估海外购房的风险。第一是政策，海外不同地区的购房政策都不一样，对此购房者一定要了解清楚，然后再做出购房的决定；第二是税费，不少海外地区的税收体系相当复杂，如美国的物业税根据市场房价征收，所以房价涨税亦涨，且据不同地域、不同用途而有很大差异，自用住宅和非自用住宅也有差别，这对于投资者收益影响还是很大的；第三是贷款方式，不同地区的贷款政策都不一样，首付比例也不尽相同，这显然会对投资者的资金运用带来影响；第四购房流程，不同地区的购房流程也是千差万别，对于购房者来说，必要时可聘请当地的律师来提供帮助，这样也可以少走许多弯路。
明确目的后量力而行
专家提醒，去海外购房一定不能盲目，必须对自己的购房目的有明确的了解。从目前来看，有这样一些群体需求增长较为迅速，他们会成为海外房产与交易的主流：一是留学生家庭，有在海外长期居住需求并希望通过物业投资获得回报；二是有移民或海外度假需求的人群；三是在内地投资渠道狭窄的现实环境下，海外置业不失为一种优化资产组合，也是分散投资风险的选择。
虽然购房的原因可能千差万别，但只有明确了目的，才能制定长远的计划，从而做到进退自如。
同时，购房者应该树立一种国际化的视野，其中首先值得关注的是中国香港和中国澳门，香港楼市的活跃是众所周知的，同时随着澳门经济的快速发展，其楼市也是日益受到外界的关注，另外中国台湾地区的房地产市场也正逐渐进入人们的视野。其次，像澳洲、加拿大、阿联酋、新加坡等国家和地区也是热门选择。当然，还有不少“冷门”地区也可以发现内地购房者的“踪迹”，其中的关键还是因为各人的需求有着巨大的差异。
最后，量力而行仍然是大家不可忽略的原则。一般来说海外买房都是长期投资，在持有的过程中不仅会有大量的现金流支出，而且还可能会有各种税费的产生，对此购房者就要提前根据自己的实际能力来做好财务规划。
来源地址：http://money.163.com/08/1020/14/4ON4ARKC00252V0H.html
版权所有：锦国怡凯 如有抄袭，将追究法律责任！
海外买房 你准备好了吗
近一段时间以来，愈演愈烈的次贷危机也引发了全球性的资产价格缩水，作为危机源头的海外房地产价格更是出现了程度不一下跌。虽然未来市场仍有可能出现进一步的下探，然而，许多精明的投资者却已经开始准备起来了，他们认为房价的调整或许正是逢低介入的好时机。海外置业需提前做好哪些准备？本刊专访了有关专家和三个海外置业者的真实故事或许能给大家一些启示。
危机引发全球资产缩水
由美国次贷危机引发的金融风暴正在向全球扩散，而作为危机源头的房地产市场尤其是美国的房价也出现了明显的下跌。从美国全国地产经纪商协会(NAR)公布的数据来看，在美国149个都会区中，有100个地区的独栋式房屋均价下跌，显示美国2/3城市的房价皆见下跌。
其实不仅是美国，包括英国、爱尔兰、西班牙等欧洲国家房地产市场的价格也出现了下降，据法国农业信贷银行近日公布的一项研究报告显示，法国房地产市场正在实现软着陆，2008年其二手房市场将会出现明显的回落。与此同时，亚太地区的房地产市场也显现了颓势。日本国土交通省日前公布，东京部分地区房价出现暴跌三成，种种迹象表明，日本楼市已出现明显的降温迹象。 而向来十分活跃的中国香港地区楼市，近来也明显走软，对市场的预期也大不如前。
另辟溪径去海外购房
这是我们无法回避的现实，资产缩水、房价下跌，但许多精明的投资者却从中发现了机会，那就是做好准备，另辟溪径去海外购房。一位投资者这样打趣道：“现在海外资产的价格出现了明显的回落，而且未来房价还有可能进一步下探，然而我们正好可以利用这个机会多做‘功课’，等时机成熟时去海外购房。其实这次危机正好给我们提供了‘抄底’的机会，而房地产无疑是一个非常好的选择，现在可以做一些准备工作，对海外的房地产市场进行多方面的了解，以等待机会的到来。”的确，许多历史经验已经表明，在危机发生过后购入那些有潜力的不动产，往往会在日后产生丰厚的回报。
其实，之所以海外房产会进入投资者的视线，其中一个最为关键的原因还是价格。随着内地房地产价格的不断上涨以及人民币升值的作用，海外房产在价格上早已不是什么高不可攀了，在有些方面甚至还显得更为便宜。比如目前在上海一套中心城公寓的价格不会少于300万元，这相当于40万美元，这在美国已经可以买到一座带游泳池的别墅了。据了解，美国房地产市场经过近两年调整，平均价格已经从高峰回落了30%~60%不等。有投资者这样认为：“原来觉得海外房产高不可攀，但现在市道变了，反而是那些美国人没钱买房子，所以你如果有实力，这完全是个不错的选择。”
在这种情况下，随着美国“次贷危机”引发的全球资产缩水不断加剧，一些嗅觉灵敏的内地投资者萌发了投资海外房产市场的想法。
深入了解做好准备
在当前的准备阶段，最为关键的还是要对市场的方方面面进行深入的了解。其实，有意投资海外房产的购房者早已不在少数，记者也曾接到了多位投资者的电话，他们共同的问题就是：“海外房地产市场的确值得关注，但究竟如何去那里买房？又要注意些什么问题呢？”对于他们来说最迫切的问题就是，投资的方向有了，紧接需要掌握的就是实战经验。于是，在接下来的这组文章中，我们就试图来回答这些问题。
这次，我们的记者采访了三位有海外购房实战经验的投资者，他们的经验可以说各具特点，读来也让人颇受启发。李海东是位典型的多元资产配置者，作为先富起来的一族，他领先一步地把触角伸向了海外，而风光秀美的澳大利亚则成了他的目的地；于振是位房地产市场的老法师，但他仍然没有逃过“次贷危机”的厄运，这也在一定程度上给我们提示了海外购房的风险；俗话说“近水楼台先得月”，中国香港地区是内地投资者在海外置业时常常会想到的一种选择，那里的市场非常活跃，机会同样也很多，而林旭东的经历恰恰说明了这一点。
从这三位投资者的经历中我们可以发现，海外购房还是需要许多技巧，最主要的原因是，海外地区与内地的房地产市场相比差异很大，如果我们仍然套用内地的思路去那里购房，显然是要栽跟头的。
不少专家认为，海外购房虽然有着一定的优势，但同样也存在着不少风险。比如在澳大利亚，风险主要可能存在两个方面：一是澳币贬值，因为买房是用澳币支付房款，澳币贬值对于投资者可能造成损失；另一个方面则是地点的风险，即选择在澳大利亚的什么区位和城市买房，这需要投资者对当地经济发展和当地居民的生活习惯有所了解。
总体来看，投资者可以从“内外有别”的角度来评估海外购房的风险。第一是政策，海外不同地区的购房政策都不一样，对此购房者一定要了解清楚，然后再做出购房的决定；第二是税费，不少海外地区的税收体系相当复杂，如美国的物业税根据市场房价征收，所以房价涨税亦涨，且据不同地域、不同用途而有很大差异，自用住宅和非自用住宅也有差别，这对于投资者收益影响还是很大的；第三是贷款方式，不同地区的贷款政策都不一样，首付比例也不尽相同，这显然会对投资者的资金运用带来影响；第四购房流程，不同地区的购房流程也是千差万别，对于购房者来说，必要时可聘请当地的律师来提供帮助，这样也可以少走许多弯路。
明确目的后量力而行
专家提醒，去海外购房一定不能盲目，必须对自己的购房目的有明确的了解。从目前来看，有这样一些群体需求增长较为迅速，他们会成为海外房产与交易的主流：一是留学生家庭，有在海外长期居住需求并希望通过物业投资获得回报；二是有移民或海外度假需求的人群；三是在内地投资渠道狭窄的现实环境下，海外置业不失为一种优化资产组合，也是分散投资风险的选择。
虽然购房的原因可能千差万别，但只有明确了目的，才能制定长远的计划，从而做到进退自如。
同时，购房者应该树立一种国际化的视野，其中首先值得关注的是中国香港和中国澳门，香港楼市的活跃是众所周知的，同时随着澳门经济的快速发展，其楼市也是日益受到外界的关注，另外中国台湾地区的房地产市场也正逐渐进入人们的视野。其次，像澳洲、加拿大、阿联酋、新加坡等国家和地区也是热门选择。当然，还有不少“冷门”地区也可以发现内地购房者的“踪迹”，其中的关键还是因为各人的需求有着巨大的差异。
最后，量力而行仍然是大家不可忽略的原则。一般来说海外买房都是长期投资，在持有的过程中不仅会有大量的现金流支出，而且还可能会有各种税费的产生，对此购房者就要提前根据自己的实际能力来做好财务规划。
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2008年12月7日星期日
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